В моем случае фраза "как вы делаете отбор" - некорректная, т.к. я не провожу отбор каждый день, это было конечное число раз, причем не всегда удачное . Розетки не выкручивали, конечно, но нервишки тоже немного потрепали.
В принципе не существует методик/скриптов/способов, которые бы на 100% гарантировали платежеспособность и добропорядочность нанимателей. Если б было так все просто, то и банках просрочки бы не было по кредитам, и коллектора бы не шастали по квартирам, выбивая долги. Это, наверно, все понимают, но все равно стараются найти универсальный способ отбора квартирантов.
Будет человек платить или нет, зависит от двух параметров: платежеспособность и его желание платить. Второй пункт наверно даже важнее

Я просто расскажу как я сдавала и кого я отсеивала. Права я была или нет в каждом случае, мне все равно. Мои квартиранты меня устраивают, надеюсь, что я их тоже. Живут уже 2,5 года, жилье в первоначальном состоянии.
Скажу сразу, сдавала я гостинку, а на них спрос был хороший, если б сдавала что-то другое, то подход был бы иной, скорее всего.
Сделала фото, цену поставила среднюю. Дала объяву на фарпосте. В условиях залог, договор. Если хотят, заверим у нотариуса (за их счет - пожалуйста). В контактах указала не телефон, а емэйл с комментарием, чтоб писали туда коротко о себе и оставляли свой номер телефона. Кто заинтересует, позвоню. Искала квартирантов надолго, очень переживала, чтоб бы беспроблемные, т.к. ходила уже с большим пузом, а носиться с грудным лялем на другой конец города не хотелось часто.
Прошло 2 дня. 600 просмотров, 60 писем на почте.
Сортирую....
1. Письма типа "как с вами связаться?", "мы согласны снять вашу гостинку, позвоните нам" - не смотрю.
2. Подобного типа: " Здраствуйте мы ознакомились с вашим обьевленеем ..., маладая пара хочет ориндовать вашу гостинку " и т.д. - тоже в утиль. Не знаю кто там, нерусские или просто приколисты, не хочу даже думать.
3. Те, кому надо на 1-3 месяца (ремонт в квартире, командировка и пр....), тоже не подходят.
4. Молодежь до 24 лет, заявляющая "зарплата позволяет и трехкомнатную снимать, но нам достаточно и гостинки" - настораживает... Скорее всего не имеют представления о прелестях гостиничной жизни, вкупе с кукольными глазками и губками на аватарке сбегут быстро.
5. "Мы согласны на все, давайте быстрее встретимся, внесем задаток за 2 месяца" - в утиль, пахнет агентами.
6. Тех, кто хотят без залога, тоже отсекала.
7. Молодой парень, начавший гнуть пальцы по поводу того, что он юрист, тоже остался без моего внимания. Потом он мне почту завалил письмами с требованием ответа почему я ему не позвонила. Ну вот не хочу лишних проблем с юнцами-понторезами, показывающими, что они могут мне сделать кучу проблем (заранее).
Ну и так далее...
В итоге осталось 5 человек + 1 нашла сама по разделу "сниму жилье".
Всем назначила в 1 день просмотры.
Перед тем, как звонить, просматривала профиль на почте, фотографии, образ жизни более менее становился понятен. По соцсетям не искала, но можно было и это сделать.
При встрече спрашивала почему хотят снять жилье, есть ли опыт найма, где, кем, как долго работает, на случай потери работы как будут платить и что будут делать, с кем будут жить, наличие животных, вредных привычек. Объясняла, что аренда через договор с залогом и фотоописью, смотрела реакцию, обращала внимание на то, как ведет себя человек (не суетится ли, не тормозит, интересуется ли вообще жильем, рассматривает ли его, высказывает ли опасение насчет соседей, возврата залога). На отвлеченные темы общались... Плюс со мной муж был, он со стороны на все смотрел, но в разговор не вмешивался. Его мнение в итоге совпало с моим.
В итоге остались два кандидата. Остальные отсеялись по причинам:
1. Девушка с парнем - 22-23 года (уже точно не помню сколько им было), опыта совместного проживания нет, аренды жилья тоже, тем более в гостинке, решили сбежать от родителей, попробовать пожить вместе. Очевидно, месяца через три они бы спешно съехали, поругавшись, или испугавшись условий жизни.
2. Семья с ребенком и мебелью, живущие в этом же доме и которым пришлось срочно искать жилье по причине приезда хозяев кв (их родственников). Не стала с ними связываться, т.к. женщина явно не понимала о каком договоре я веду речь, что такое залог, когда он платится и когда он отдается, слышала первый раз, мне потом проблемы с недопониманиями не нужны. Плюс они бы начали просить меня увезти мою мебель, а этого делать мне не хотелось. Да и слушала она меня вполуха, уже, видимо, решив, что она въедет туда.
3. Семейная пара (молодые), искали срочно, т.к. их срочно попросили съехать. Но их работа была на Эгере, а моя гостинка на 2 речке... Возможно я бы им и сдала, но они мне позвонили и сказали, что нашли случайно на Эгере жилье. А так ребята адекватные были, тоже подавали объявление через "сниму жилье" на фарпосте, жаловались, что звонили им только агенты.
4. Молодая девушка, самостоятельная, перевели по работе во Владивосток. Хотела установить в счет оплаты душевую кабину, что противоречит моим интересам (мне нужно было гасить ипотеку, а не обустраивать гостинку), в итоге сняла гольный новострой в СП. еще она никогда не жила в гостинках и однозначно ее приводили в ужас тараканы. =))))) а их отсутствие без капремонта и заткнутых наглухо вентиляц отверстий я бы не обеспечила.

Остались в итоге парень лет 30, его я нашла на фарпосте сама. Искал жилье в связи с переводом на работу, уже не помню кем работал, что-то типа инженера. В прицнипе устроил, показался даже излишне серьезным, вдумчивым, немного флегматичным, но он просил на 1 тыс меньше цену, чем я хотела и которую согласились платить в итоге те, кому я сдала: девушка 25 лет (на тот момент) с парнем, были не расписаны (думаю, этим летом или осенью распишутся, т.к. собрались к концу года покупать кв в ипотеку), имеющие совместный опыт проживания в гостинке меньшей площади и в более худших условиях. Искали жилье по причине смены работы девушки на район 2 речки. Снимали раньше с залогом. В тот же день внесли залог (забрали у предыдущего хозяина), на след день оплату за месяц. Сама девушка раньше подрабатывала агентом недвижимости, поэтому основные моменты аренды знала. Общительная, не старалась изобразить из себя невесть что.
Пока живут. Через год разрешила им завести собачонку. Тараканов вытравили сами (предыдущая квартирантка наплодила, сырость развела). Посмотрим как дальше будет.

Забыла написать... военным и милиционерам (мужчинам) не доверяю. Психология у них особая. Это показывает опыт общения с родственниками (половина ментов), кучи коллег на работе и вообще анализ данной профессии (приходилось анализировать то, как платят люди разных профессий). Слишком хорошо они знают, что если они не захотят платить, то и не стрясешь с них ничего.